Renta dożywotnia, czyli co nas czeka na emeryturze
    renta emerytalna1 · odwrócona hipoteka1 · emerytury5 · problemy społeczne19
2013-10-30
Emerytury naszych rodaków są raczej skromne. Nie mogą liczyć na wczasy pod palmami, a nawet te pod gruszą często są poza zasięgiem ich możliwości finansowych. Obecni emeryci mogą liczyć na dodatkowy zastrzyk pieniędzy w postaci dożywotniej renty hipotecznej. Tylko czy najstarsi Polacy nie wychodzą na tym jak przysłowiowy Zabłocki na mydle?

Kuszenie emeryta

Od czasu do czasu w telewizji, w gazecie, a nawet na ulicznej latarni znajduję ogłoszenia skierowane do osób starszych posiadających dom lub mieszkanie. W ofertach tych roztaczana jest przed przyszłymi klientami wizja dostatku i zabezpieczenia potrzeb materialnych. Jedyne co muszą zrobić, aby dostać się do tego finansowego raju to podpisać umowę, w której senior zrzeknie się prawa do własnego mieszkania w zamian za dożywotnią rentę. Tylko czy ten finansowy raj ma szansę się ziścić?

Każda z siedmiu spółek oferująca na polskim rynku usługi świadczeń dożywotnich działa w oparciu o Kodeks Cywilny i zapisaną w nim umowę dożywocia. Umowa dożywocia zakłada, że świadczeniodawca (nabywca prawa własności do nieruchomości) zobowiązuje się do pokrycia kosztów utrzymania świadczeniobiorcy (zbywcy) poprzez przyjęcie go jako domownika oraz zapewnienie mu między innymi wyżywienia, ubrania, mieszkania, opału, światła, opieki w czasie choroby.

Z rodziną najlepiej wychodzi się na… umowie?

W umowie dożywocia może być zawarty zapis dotyczący, czy też zobowiązujący świadczeniodawcę do regularnych świadczeń pieniężnych na rzecz zbywcy nieruchomości, które to świadczenie może przyjąć formę dożywotniej renty. Dodatkowo emeryt ma prawo dożywotnio mieszkać w domu będącym przedmiotem umowy. Są to jednak zapisy dodatkowe. Głównym celem umowy dożywocia jest zabezpieczenie spokojnej i dostatniej starości właścicielowi nieruchomości. Młodszym pokoleniom zaś umowa ta zapewnia pozostanie majątku „w rodzinie”. A wszystko oparte jest na wzajemnym zaufaniu najbliższych w stosunku do siebie.

Rozwiązać taką umowę można jedynie w przypadku, gdy rodzina w sposób rażący nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków wobec wymagającej specjalnej opieki krewnego.
Pierwotnie umowa dożywocia miała być stosowana między członkami rodziny lub ludźmi związanymi ze sobą bliskim relacjami społecznymi. Każdorazowo taką umowę najlepiej podpisać w obecności notariusza.

Usługa, ale jaka?

Obecnie występujące na rynku oferty mają charakter umowy przedsiębiorcy z konsumentem i dotyczą usługi finansowej, a nie opiekuńczej. Brak dokładnych wytycznych mających na celu ochronę emerytów w połączeniu z ich często podeszłym wiekiem i nieznajomością prawa spowodował zwiększone zainteresowanie tym tematem rządu. Zdaniem wielu prawników oparcie umowy przejęcia własności nieruchomości tylko i wyłącznie o wypłacanie renty nie wyczerpuje znamion takiej umowy jako dożywocia.

Życie wyprzedziło legislację. Dlatego też w styczniu 2012 r. Rząd podjął decyzję o wszczęciu prac nad projektem ustawy regulującej między innymi instytucję dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (tzw. renta dożywotnia).
Poniżej prezentuję podstawowe założenia tegoż projektu. Będzie on dotyczył tylko umów między osobą fizyczną a instytucją oferującą dożywotnia rentę. W przypadku umów dożywotnich zawiązywanych między członkami rodziny nadal obowiązywał będzie Kodeks cywilny.

Przedmiot umowy – przedmiot pożądania

Każdy emeryt posiadający np. akt własności lokalu może go przenieść na firmę, która w zamian zapewni mu dożywotnio stałe wypłaty oraz możliwość korzystania z nieruchomości. Nabywca nieruchomości zostanie zobowiązany do założenia hipoteki na mieszkaniu lub domu, który przejmuje. Dodatkowo, każdy następny właściciel nieruchomości ma obowiązek wypełnić warunki umowy dożywotniej renty hipotecznej zgodnie z zawartą umową.

Z renty hipotecznej korzystają i będą korzystać osoby starsze, generalnie o niższej świadomości prawnej. Ustawodawca che więc wprowadzić trzyetapową procedurę zawierania umowy.
Pierwszym etapem będzie przedstawienie potencjalnemu klientowi specjalnego, ujednoliconego arkusza informacyjnego. Będzie miał on formę pisemną lub mailową, tak aby każdy zainteresowany mógł się z nią zapoznać. Taki dokument będzie zawierał szereg informacji. Będą one dotyczyły między innymi momentu przeniesienia własności lokalu, numer zezwolenia na prowadzenie tego typu działalności gospodarczej, przewidywanej wysokości okresowych świadczeń, czy ustalenia kosztów wyceny nieruchomości.

Następnym krokiem będzie przygotowanie wstępnego projektu umowy i podpisanie oświadczenia o chęci jej zawarcia. Takie oświadczenie nie będzie miało charakteru umowy przedwstępnej ani nie będzie zobowiązaniem do przeniesienia prawa własności. Strony od momentu przekazania wstępnego projektu umowy będą miały od 3 do 6 tygodni na jej podpisanie. W umowie wstępnej znajdą się wszystkie dane niezbędne do podpisania umowy notarialnej. Aby nie obciążać emeryta niepotrzebnymi kosztami, wycena przez rzeczoznawcę nastąpi dopiero po złożeniu przez zainteresowanego oświadczenia o chęci podpisania umowy.

Etap trzeci to wóz albo przewóz: emeryt składa specjalne oświadczenie, a firma przygotowuje umowę finalną. Podane wartości nieruchomości i wysokości świadczenia są wiążące dla strony przejmującej nieruchomość. Jeśli wycena nieruchomości lub wartość okresowych wypłat będzie niższa o 15 lub więcej procent od kwot wymienionych we wstępnym projekcie umowy, senior będzie mógł wycofać się bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów. Gdyby jednak wycena lokalu nie odbiegała znacząco od tej wymienionej w projekcie, świadczeniodawca będzie mógł wystąpić o zwrot zryczałtowanych kosztów, których wysokość określi ustawa bądź wydane do niej rozporządzenie.

Co może zrobić seniora

W celu zabezpieczenia rzetelności terminowości wypłaty renty dożywotniej, projekt ustawy przewiduje obowiązek dokonania właściwego zapisu w księgach wieczystych danej nieruchomości.

Nowy właściciel nieruchomości będzie miał ograniczone prawo do dysponowania nim. Oznacza to, że będzie mógł odsprzedać taki lokal tylko innej instytucji świadczącej usługi renty dożywotniej. Przeniesienie praw własności na osobę lub firmę nieposiadającą odpowiednich uprawnień będzie uznawane za nieważne. Ponadto zarówno sprzedający nieruchomość obciążoną rentą dożywotnią, jak i jej nabywca solidarne odpowiadają za wypłacanie tego świadczenia do wysokości oszacowanej na moment podpisywania umowy.

Emeryt będzie mógł wynająć zajmowane przez siebie M osobie przez siebie wskazanej, aczkolwiek istnieje możliwość, że będzie się musiała podzielić dochodem z najmu z właścicielem. W przypadku drastycznego obniżenia bądź zaprzestania całkowitego wypłacania renty senior może wypowiedzieć umowę. W tym wypadku nadal będzie mógł do końca swojego życia mieszkać, natomiast pozostałe wypłaty zostaną postawione w stan natychmiastowej wymagalności.

Bezpieczny senior

Umowa renty dożywotniej jest związana ze zbyciem praw do lokalu przez seniora, dlatego też ustawodawca postanowił zabezpieczyć go przed konsekwencjami upadku bądź egzekucji długów na majątku instytucji będącej właścicielem nieruchomości. Świadczenia wynikające z umowy renty dożywotniej będą musiały być pokryte przez nabywcę nieruchomości.

W przypadku, gdy wartość niewypłaconych świadczeń będzie większa niż kwoty zaoferowane przez innych chętnych do nabycia nieruchomości, senior będzie mógł ponownie otrzymać prawo własności lokalu, który zajmuje, a hipotek a wygaśnie. Dla ułatwienia osobom starszym dochodzenia swoich roszczeń ustawodawca chce, aby w akcie notarialnym istniał zapis o tzw. poddaniu się egzekucji przez właściciela lokalu w trybie art. 777 § 1 pkt. 4 KPC. Klauzula ta jest równoznaczna z prawomocnym wyrokiem sądu.

Kto może, a komu zabronią

Ponieważ umowy renty dożywotniej dotyczą jednej z najbardziej wrażliwych społecznie sfer, a przy tym przedmiotami ich zapisów są majątki znacznej wartości, ustawodawca postanowił ograniczyć rodzaj organizacji jakie będą oferowały podobne usługi. Wydawaniem specjalnych zezwoleń w formie decyzji administracyjnych ma się zajmować Komisja Nadzoru Finansowego. Instytucja ta ma również prowadzić specjalny rejestr podmiotów mających odpowiednie zezwolenie. Aby je otrzymać trzeba spełnić dość wyśrubowane wymagania. Ustawa wymaga dużej przejrzystości funkcjonowania pod względem struktury własności, jak również zabezpieczenia kapitałem własnym.

Każda osoba czy instytucja zawierająca umowy renty dożywotniej, a nie posiadająca odpowiednich zezwoleń będzie podlegała sankcjom karnym i finansowym. Brak odpowiedniego zezwolenia będzie skutkował obowiązkiem sprzedaży wszystkich zobowiązań związanych z rentą dożywotnią i nieruchomościami innemu podmiotowi działającemu zgodnie z przepisami.

Wszystko przed nami

Od momentu wejścia w życie zapisów nowej ustawy, każdy podmiot oferujący umowy renty dożywotniej będzie miał 12 miesięcy na spełnienie jej wymogów. Jeśli tego nie zrobi, będzie musiał odsprzedać portfel swoich umów innej firmie mającej zezwolenie KNF-u. Albo nadal będzie zarządzał umowami już podpisanymi, ale nie będzie mógł podpisywać nowych.

Projekt ustawy chroni interesy osób starszych, mniej zorientowanych w przepisach prawa. Zawdzięcza to szerokim konsultacjom, jakim został poddany przed przedstawieniem go Radzie Ministrów. Zastanawia się tylko nad jedną sprawą. Czy w trakcie uchwalania tej bardzo potrzebnej ustawy, mały złośliwy chochlik nie postanowi dołożyć kilku zapisów na miarę „lub czasopisma” znanych z ustawy medialnej?


Komentarzy: 1

Hela
3 października 2014 (09:18)
z rodziną
ech no rózne są opcje zabezpieczenia się na przyszłosc. Czasami ludzie właśnie wchodzą w dożywotnie układy z własnymi dziećmi., które robią ich \"w konia\" (np. http://www.eporady24.pl/zamiana_dozywotniej_uzywalnosci_na_rente,pytania,4,47,2680.html) moja mama ma maleńką emeryturę i zastanawia sie czy nie \"sprzedac\" mieszkania bankowi. bardzo to jest przykre :(
  • Dodaj komentarz
  • Tytuł
  • Treść
  • Pseudonim
  • Przepisz kod obrazka
  • Kod obrazka:
zobacz również
O Instytucie „Pamięci Narodowej”, czyli Polaków problemy z pamięcią oraz historią

Mało jest sporów w polskiej przestrzeni publicznej, które wzbudzałyby równie wielkie emocje jak kwestie historyczne. Chociaż renoma historii, jako nauki grzebiącej w dawnych dziejach i...
[zamknij]W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Możecie Państwo dokonać w każdym czasie zmiany ustawień dotyczących cookies. Więcej szczegółów w naszej "Polityce Prywatności".